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地价捂热房价或将受阻 风险隐患亟须引起关注

http://py.zyloushi.com/  楼市资讯  新华网  2015-1-13 11:26:42

    近日诞生的北京历史上最贵新地王,总成交价格达到86.25亿元,据测算,成交楼面价接近现房价格。按照过往经验,地价上涨将推升区域房价水平,未来房价似有较大上升空间。但考虑到一线城市房价与收入增长不同步,社会终端住宅需求萎缩,家庭财富配置结构升级等因素影响,土地市场热度向房价传导可能会受阻,相关风险隐患亟须引起高度关注。
    房价与收入不同步导致住宅需求高度集中。目前,我国一线城市房价已经与国际接轨,住宅均价水平与国际大都市比肩。北京四环内住宅交易均价在6万元左右,与台北、香港、新加坡大致处在相同水平。但居民收入水平远远落后于国际水平。2013年,北京城镇居民年人均可支配收入为40321元,约为新加坡的1/6。由于房价先于收入接轨国际大都市水平,导致商品住宅需求高度集中于中高收入人群,投资投机性购房比例也较高,存在很大的风险隐患。
    一线城市人口接近饱和引发社会终端住宅需求萎缩。以北京为代表的一线城市人口已接近饱和,资源约束明显增强,人口调控已经成为政府重要工作内容。在国家层面京津冀一体化战略的指导与实施下,未来北京部分人口将向周边城市转移,导致社会终端住宅需求下降。同时,一线城市居住面积和环境已经极大改善,保障性住房建设规模也较大,增量住宅需求空间将会缩小。虽然不动产登记条例实施与房价并无直接关系,但考虑到房产税替代土地出让收入的趋势,住宅持有成本增加,房屋自然折旧,维护管理费用与日俱增等,住宅投资在未来并不是一个理想选择,也将一定程度上影响中高端商品住宅市场的发展潜力。
    家庭财富配置结构大变迁将降低住宅不动产配置比例。发达国家富裕家庭财富配置中金融资产与住宅不动产的比例大约为7∶3,我国城镇富裕居民家庭财富配置比例颠倒为3∶7,甚至部分家庭住宅不动产配置比例接近90%。家庭财富配置结构是投资渠道、风险偏好、流

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